旭辉集团(884.HK)2019年全年业绩会总结与点评

$旭辉控股集团(00884)$一直是中小市值的房企里比较受关注的明星企业, 综合来说就是一家90分的三好学生。三好这个形容词, 可以是吹捧, 也可以是捧杀, 因为没什么致命性缺点, 也会导致股票缺乏短期催化, 都是长期资金可能看上去就有点乏味。太平盛世时都比对手好一点, 但市场不好, 也只能跟随起伏。

今年企业开始大力发展商业, 基本上算是房企规模化后必经之路。配点商业方便拿地, 又可以抵押贷款, 每年重估的帐面盈利还能降低一下负债。但大家也可以参考下龙湖, 世茂, 合景早年刚开始做商业时必经的阵痛期。现金流会受压, 特别是前期的住宅部份去化率不好, 压力会更大。刚做商业口碑没起来, 拿地的议价能力就不高, 万一体量太小业态做不丰富, 租金到后期就增长不起来。体量太大有可能会吃不消, 单项目风险过高, 万一再碰到有些地方要你在商场上插两支办公楼, 这盘帐算起来还更难受一些。

老板在资本市场算是很到位了, 以股代息最起码说明自己也是关注股票的。业绩会上和大家提到疫情之下200亿的拿地, 也是考虑到与地方的关系, 其实也是透露一下自己在市场的影响力, 政商关系融洽的企业才能持久, 这在什么时候都是真理。

以下是一些业绩会的观点整理, 欢迎多交流。

企业整体战略

旭辉致力于成长为均好型企业,中高速增长、稳健负债、高盈利。2000亿之后维持20-30%增长,负债率降低,25%毛利率。内部效率进一步提升。对标优秀企业,旭辉继续学习,成为卓越的企业。美好生活服务商,城市服务运营商,以地产为主的多行业平台。过去一两年准备为5000亿规模的组织目标做准备,强中台+项目集权+强一线,权力下放、赋能一线,集团变成大平台,提供资源、研发、资本等等,保持三级组织的管理效率。2019年底完成组织重建,可以支撑5000亿规模以上的运营。江苏区去年6月底成立,一年了下来效果非常好。2018年整合前销售额176亿,整合之后350亿,回款超过300亿,是旭辉里市场第一次。完全体现集团的设想,赋能一线。企业更重视好产品、好服务、好利润,去年江苏集团成立铁军。旭辉集团内部,有严格的授权体系,有分级授权、差异化授权的系统。发挥了一线的灵活。区域集团成立后更加吸引人才,同样的人力资源成本效能更高。同样的资源产品也做的更好了,比如园林,因为区域集团项目多,就可以保持专业团队稳定供应。

提质增效是长远发展必须坚持的,从机制、组织、人员能力各方面安排。企业有组织变革,形成区域集团+项目集权,指挥前移,提高管理速度和效能。机制上围绕着经营质量,企业重视企业的未来预期。企业在管理上精益求精,在细节上多节省一点点、多创造一点点客户满意度。人员精简度很高,团队靠精,人均效能很高,还在持续提升。去年销售权益规模人均提升25%,销售利润规模人均提升20%,相信2020年还会进一步提升。

未来提高毛利率主要通过三个路径:

1. 多样化拿地,2019年占比30%,未来逐步提高比例到50%。多元化拿地的优势是不用招拍挂溢价。

2. 多元化收入,过去8年资源主要在开发性物业上,2019年开始提高多元化收入。2019年租金收入同比增长一倍,2020年增长50%,2021年跨越10亿人民币门槛。提高毛利率。

3. 提升组织效能,降低成本,争取毛利的空间。未来更多的向管理要红利。

疫情对可售资源、土储影响

2月受影响大,全年3800亿供货变化不大,年底之前完成供货目标。销售一季度有影响,但是之后会补回来。2020年的对外目标2300亿是企业保守的估计,按照企业全年3800以的供货量考虑,过去企业的去化率在65-66%,今年的去化率即使下降到60%也够实现这个目标。

投资物业的发展模式

以往租金不高是因为很少做商业物业,没有纳入企业战略,为了维持增长不能沉淀资金。现在规模的入场券已经没问题,现在要提升收入质量,未来10%投入商业物业。2019年5.3亿,明年7亿多,2021年10亿以上,未来每年递增。中长期的夯实才形成稳定收入来源。

员工激励

企业会向辛苦创业、奋斗共享,激励机制向奋斗者倾斜,未来20%顶尖员工得到超过行业75%地激励。短期激励,中期激励(项目跟投),长期激励(股权计划),拿出比较多的股权激励团队。力出一孔,上下同心。

市值看法

企业认为市值比较低,大股东也在股价低迷的时候主动买入,企业也考虑回购。企业层面上,企业可以持续提高业绩、完成承诺、达成中高速成长,同时重视未来品牌形象塑造、与股东的沟通、对长线投资者的沟通。相信长期会体现价值。维持稳定的派息率35%,跟股东同舟共济。2019年底有546亿现金,所以觉得可以给股东多派点,所以今年派息定到了3毛8,多了4分。以股代息是中长期政策,未来会采用大比例的以股代息政策。体现管理层三方面思考:

- 1. 大股东增持,要么二级市场买进,要么以股代息增持。

- 2. 长线投资者灵活选择,有的投资者会偏向股票,做复利的长线投资。

- 3. 企业发展迅速,通过以股代息增大资本,把资金用来发展。


第一部分 新冠疫情点评——同心抗疫,共盼春来

1、疫情应对:及时、充分、专业、高效

- 1.26第一时间捐赠2000万元成立抗击新冠肺炎专项基金,用于采购驰援武汉医疗物资及补助医护工编辑

- 1.28第一批74.4万双医用手套送 抵武汉协和医院、武汉市第三医院、武汉市第九医院

- 1.31第二批65万双医用手套、6500只医用口罩、240双手术拖鞋、960个护目镜送抵武汉8 家医疗机构

- 2.7第三批2台呼吸机、5台除颤仪、100台注射泵、50万双医用手套、2000只N95口罩 送抵武汉抗疫一线

- 2.10 22.5万双医用手套送抵复旦大学附属儿科医院、上海同济医院等三家医院

- 2.28第四批20000件医用隔离服送达武汉武展方舱医院、 洪山体育馆方舱医院等

- 2.29 10000件隔离服送抵复旦大学上海医学院、华山医院、 中山医院等医疗单位

- 3.6 43000只医用口罩、4000件医用隔离服已持续发至上海市疾 控中心、相关高校等

2、现状

- 售楼处开放率显著回升至95%

- 工程项目复工加速上升至94%

- 工人到岗率逐步恢复至90%

- 案场来访率明显回暖至92%

第二部分 管理层点评

1、企业策略

1.1 应对策略

- 稳定情绪、乐观心态、积极应对、把握机会

- 现金为王、量入为出、开源节流、增收节支

- 增强营销、变革创新、赋能一线、全员营销、线上营销

- 贴近客户、洞察需求,加快产品升级换代 提升效率、降低成本、削减费用

- 高周转、标准化、精细化、高品质、低成本 增强多元化拿地,降低土地成本

- 降杠杆、去库存、优土储、增权益、促增长

1.2 中长期发展策略

- 坚持高质量的发展模式,保持增长以经营效益为导向,实现持续稳定有质量的增长

- 围绕着获取资源、赢得客户、卓越运营、打造核心竞争力

- 加快组织变革和人才发展,加快区域整合、经营下沉、授权赋能、激活组织和人才

- 加快数字化转型及匹配管理学问变革

- 打造房地产业生态圈,关注四大新需求

- 实施品牌战略,持续提升产品和服务品质,提高品牌知名度、美誉度、忠诚度

2、市场见解

2.1 短期影响

- 预计全年销售比19年下跌 7%-10%,房企销售增速比19年降低

- 年度房地产业开发投资、新开工面积、土地购置面积同比19年都会减少, 房价平稳增长

- 行业现金流紧张,破产中小企业增多,集中度提高,收并购机会增加

- 一线二线强三线市场表现好于三四线城市,下半年市场销售会好于上半年

- 政策平稳、市场平稳,不会大起大落

- 房地产融资松紧适度,境内融资成本降低

2.2 中长期影响

- 总需求没有减少,城市化红利依然存在,但客户需求结构发生变化,改善需 求比重增加,更关注物业品质

- 产品升级换代,健康智能住宅、智慧人文社区、功能空间改善、新一代数字化的办公及商业

- 城市进一步分化,有人口导入、产业发展、治理能力强的城市市场表现更好

- 房企进一步进化,行业加快整合洗牌,进入加速淘汰赛

- 房企发展模式转变,高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化,加快数字化转型

- 行业从土地红利时代进入管理红利时代,未来是品牌红利时代

第三部分 业务回顾

1、业绩亮点

1.1 重点指标

- 合同销售金额增加32.0%至人民币2,006亿元

- 已确认收入上升29.3%至人民币548亿元

- 核心净利润增长24.7%至人民币6,903百万元

- 毛利率及核心净利润率分别为30.0%及12.6%

- 核心平均股本回报率为24.8%

- 董事会建议末期股息每股人民币21.93分(相当于24港分),并进一步建议特别股息每股人民币3.66分(相当于4港分),以标志本集团成立二十周年,以及回馈本企业股东的长期支撑,该等股息均以现金支付,随附以股代息选择。连同已付中期股息每股人民币8.93分(相当于10港分),股息总额为每股人民币34.52分(相当于38港分)

- 于二零一九年十二月三十一日,净负债对股本比率为68.5%,手头现金达人民币576亿元

- 于二零一九年十二月三十一日,加权平均债务成本为6.0%

1.2销售高质

- 2019年合同销售人民币2006亿,同比增长32%,一二线及准二线占比88%

- 高回款率(92%),体现高质量销售和实行力

- 区域持续深耕,江苏、浙江区域集团突破300亿

1.3增长信心

- 2020年可售货值人民币3,800亿元,布局人口持续导入的一二线及准二线(占比89%),有充分信心完成全年销售目标2300亿,同比增长15%

- 总土储约6540万平米,总货值9,880亿,一二线及准二线占比达87%,土储规模适当、合理

1.4盈利稳定

- 毛利率25.1%,调整后毛利率30.0%,维持稳定核心净利率12.6%,盈利能力长期维持行业高水平

- 核心净利润:人民币69亿,按年增长25%

- 核心ROE 24.8%,上市以来平均超过21%,行业领先

1.5多元扩储

- 多元化拿地发力(新增土储中占比33%),以平均地价 5,425元/平(占当期销售均价32%)补仓一二线城市(新增土储占比87%)

- 土储权益比例大幅提升:全年新购1520万平方米,权益比提升至65%

1.6产品服务

- 产品:2019年斩获10项国际大奖,并荣获57项金盘奖第一;地产设计大奖获双金奖及27项大奖;铂悦系产品再获詹天佑奖认可

- 服务:客户满意度持续提升;永升服务值得依赖的智慧社区生活服务商;打造房地产透明工厂,品质、体验双提升

1.7回馈共享

- 宣派末期每股股息24港分,及企业成立20周年特别股息4 港分,加上已派发中期股息每股10港分,合计全年派发每股38港分

- 上市7年,持续兑现业绩增长,累计分红1.44港元/股,超过IPO发行价

1.8财务稳健

- 把握融资窗口期,加权平均融资成本:6.0%

- 净负债率68.5%,短债占比20.4%,现金短债比2.7X

- 期末现金存量576亿,高抗风险能力

1.9提质增效

- 区域整合,组织提效,人均权益签约额较去年提升25%

- 开盘效率稳步提升,2019年新拿地项目平均6.6个月开盘

- 2019年使用旭辉建造2.0的竣备项目,平均工期节省四个月

2、销售业绩

2.1 合约销售

- 坚持布局一二线、区域深耕显成果 :浙江、江苏区域合约销售突破300亿;北京、上海、西南、山东、皖赣五大区域突破百亿。长三角占比48%,环渤海占比25%,中西部占比18%,华南占比9%

2.2 其他业务

- 永升服务:签约面积1.1亿方

- 旭辉商业

- 截止2019年末,旭辉已开业商业总建面约60万平米(含嘉兴改造项目)

- 2019年实现租金收入5.3亿,同比增长125%

- 企业另有位于一二线城市,超 过60万平米商业和写字楼项目储备,按计划逐步开业

- 总计建筑面积(已开业和在建)1.26百万平米,合计24个项目

3、土地储备

3.1 总土地储备

- 总面积6540万平方米(为已确权土储及已锁定待挂牌土储可售面积之和),其中已确权土储为5066万平方米

- 总货值9880亿,一二线及准二线占比87%

- 一线城市占比10%,二线城市61%

3.2新增土地储备

- 建筑面积 1,520万平方米;权益地价 532亿;新增货值 2,407亿元;平均成本 5,425元/平方米

- 2020年开年以来,继续以高权益、低溢价新增总货值超过220亿,为完成全年销售 目标提供充足的货值保障

- 拿地渠道多元化:2019公开市场拿地67%,合作并购21%,旧改+商业勾地12%

- 拿地面积权益比65%,新货项目并表比76%

- 加大二线、准二线、强三线布局;首置首改产品,符合主流需求

3.3 多元阔储

- 多元化、多渠道拿地:一二级联动年内成功转化340万平,落地城市综合运营战略

- 增厚土储:大体量项目丰富土储结构,贡献500亿货值 锁定潜力城市提升市场份额

- 勾地项目,优势凸显:凭借城市综合运营能力及多年积累的良好合作声誉,避开公开市场激烈竞争

- 并购发力,销投比理想:以合理价格于一二线城市储备近四十幅地块,新增土地 储备超600万方,锁定近千亿货值

4、运营模式

- CIFI-6产品升级落地,获多项业内认可

- 五大产品理念诠释理想居住空间

- 旭辉携手alibaba,硏发超前的智慧互联平台,集成智能物联。 智慧互联平台为每一位业主提供极致便捷的生活, 让社区“聪明贴心”

- 用品质交付幸福,老小区改造回馈客户

- 打造透明建造体系,让房屋质量与建造效率皆提升以透明赢得信任,让客户更安心、更放心

- 以客户为中心,打造悦心服务体系

- 三获最佳雇主,重视员工关怀

- 推动战略落地,业务前移,发展一线 “大平台+小集团+项目集群”三级管控

- 开盘效率提升,工期节省四个月

第四部分 财务状况

1、全年业绩

- 已确认收入:人民币548亿元,同比上升29%,2016-2019复合增长率35%

- 毛利:137.5亿人民币,同比上升30%

- 股东应占核心净利润:69亿人民币,同比上升25%,2016-2019复合增长率35%

- 每股核心基本盈利:人民币89分,同比上升24%

- 毛利率:25.1%,同比上升0.1个百分点

- 核心净利润率:12.6%,同比下降0.5个百分点

- EBITDA利润率:37.5%,同比下降1.8个百分点

- 核心ROE:24.8%,同比上升0.1个百分点

2、债权融资

1.1 财务风险

- 净负债与股本比率:68.5%,同比上升1.3百分点

- 银行结余及现金:人民币576.4亿人民币,同比上升29%

- 总资产3227亿人民币,同比上升34%

- 净负债率68.5%

- 现金短债比为2.7X

- 负债/EBITDA比率:5.1X

- 利息覆盖率:3.5X

1.2 借贷成本

- 加权融资成本6%

1.3 债务结构

- 1年内到期的债务占比20.4%

- 1年至2年到期的债务占比28%

- 2年至3年到期的债务占比33%

- 3年后到期的债务占比19%。

1.4 借贷币种

- 境内银行借款17%,境内银行及其他借款46%,境内企业债11%,境外优先票据26%

2、股权融资

2.1 股息派发

- 每股股息38港分,2016-2019复合增长率31%

3、营运现金流

- 专注一二线与优质三线城市,行内领先的销售及回款增长

- 销售端以回款为导向,关注经营性现金流

- 2019年,旭辉操盘销售现金回款率92%

- 运营现金流入(应占权益销售,加其他收益):2019年960亿人民币,2020年1120亿人民币(指引)

第五部分 未来展望

- 2020销售目标2300亿,较2019增加15%


免责声明

本文根据企业2019年全年业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市企业公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

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全部评论

夸克轻子粥04-08 16:46

同问,已售未结是多少?

哈尔滨一把手04-01 15:49

辛苦

我不是大V-03-31 14:37

地产行业的三好学生,一贯中庸之道!

304L03-29 12:00

大概500多亿吧

惊风之翼03-28 12:50

港股通以股代息会扣20%的税

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