新城与龙湖主要商业数据对比,以及一些想法

新城最近很疲软,大家都怀疑暴雷,建议年报前不要自己吓自己,新城的很多数据在经营简报中都可以找到端倪,这时候最好是安静下来,健健身充充电,刚好龙湖的年报出来了,所以稍微记录,做了些比较,给自己也吃个定心丸。

新城2019年剔除写字楼外全吾悦数据(新城2019年报未出,数据从经营简报中摘录,另由于新城简报中分列了建筑面积和可出租面积,而龙湖年报仅有建筑面积,公平起见,坪效计算参照建筑面积):

龙湖2019年全天街数据(剔除星悦荟、紫都城、、moco等):

数据对比(因商业特殊性,开业满2年之后数据会开始稳定下来,因此主要以2018年前开业的商业相关数据进行比较,吾悦剔除了轻资产部分):

一些数据的意义:,

1.日坪效反映一个商场其单位面积每日贡献的租金额。通过这个指标大家可以观察到一个商场的大致静态盈利能力,它受当地经济能力,民众消费能力,人流量等方面影响,坪效自然是越高越好。数据上大家可以看到,龙湖毫无疑问的比新城高出一截,一二线各方面能力均强于三四线(但不意味着盈利能力强,回报就高,还应考虑到造价成本,比如同样的广场一个年租金净利润1个亿,造价10个亿,另一个租金净利润2个亿,造价20亿,其静态回报是相同的

2.满2年商业租金收入增速反应一个商场其总体持续盈利能力动态情况(商业广场的往往需要至少2年的培养期,因此个人认为开业未满2年的广场在该指标上并不具备太大的观察价值)。新城剔除了轻资产部分(轻资产本人持观望态度)开业满2年的商业广场平均租金收入同比增速达到了24.7%,其中2012年开业的武进吾悦广场依然有着同比15.52%的增速;另一边龙湖的开业满2年的商业平均租金收入同比增速也达到了22.03%,其中04年开业的北城天街依然有着7.5%的同比增速,这些都意味着好的商业有能够跑赢通胀的能力,另外新城的在增速上并不弱于龙湖,也显示了强三四线商业的价值(新城增速数据上虽然略高于龙湖,但由于龙湖北城天街和西城天街开业较早,增速放缓一定程度上拉低龙湖的平均增速,相对有失公平)

3.满2年商业平均出租率反应当地的商户的租铺意愿,而这又取决于该商业企业的招生能力以及经营能力。商业购物中心往往在6~12个月的时候,会出现掉铺的情况,一旦出租率低于85%(掉铺率15%)的时候,往往意味着商业的经营出现恶化,需要加急整改,否则可能面临整体崩盘的风险。新城和龙湖在这方面都很优秀,新城甚至达到了99.23%出租率,不但体现了其强大的招商和经营能力,更显示了三四线群众的租铺意愿。

4.总收入和总收入增速方面,前者新城已经接近龙湖,后者新城更远超龙湖,表现出了强大的成长性。但,作为持有者我仍然觉得不能过于欣喜,和龙湖围绕一二线精耕细作的方式不同,新城的商业租金收入增长是基于吾悦的各地快速扩张,其带来的副作用是对吾悦管理及经营能力的更高要求,大家依然需要持续保持跟踪,观察是否有出现“虚假首年繁荣”的情况发生(开业当年火爆,后因经营不善,基本面出现退化)。

一些想法和思考:

一、吾悦到底行不行?目前的数据来看,我觉得行。首先,我认为未来的城市化将呈现出资源虹吸效应,最终的结果将会在全国出现很多的大城市群(围绕一个中心城市的多城市集群),经济发展良好的强三四线城市也会受益于此;其次,购物广场这种吃喝玩乐一站式模式已经对传统旧商业街构成了降维打击,有人就会有需求,部分区域经济一般,但人口众多,坪效低些没关系,只要成本够低,那逻辑上也是能做的;最后,吾悦不但行,还应该抓紧做,有些城市资源就那么多,只能容得下一个购物中心,那就是先占为王。

二、新城有没有护城河?我认为有的。商业是重资产项目,不是每个地产商都能玩得转的,他需要足够强大的招商和经营能力,而这些有显著和规模效应的挂钩;商业不是一口就能吃成胖子的,现在许多政府要求一定时间内完成满铺开业,没有良好客户招商渠道的只能望楼兴叹;胡乱招商,又面临经营恶化,难以为继的风险;

三、新城商业风险点在哪里或者说现在应该跟踪哪些情况?第一是地,包括地价成本、土地位置。开发业务地拿贵了,很可能会亏损,而商业的话,由于需要沉淀资金,就更是灾难了。第二是旧商业的经营情况,是否有可持续性,出租率、商业租金收入是否有下滑。第三,也是我认为现在很重要的吾悦的ABS融资情况,如果能够通过并且大力用起来,意味着不但吾悦沉淀资金的问题得到解放,而且偿还融资利息后还能有利润剩余,最终可以把金沙滚的更好更快。

$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$

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精彩评论

东岛有雨03-26 00:59

楼主的数据应该都没问题,再提供几个思路:
1.新开业商场的租金收益存在比较严重的“滞涨”效应,即19年新开业商场的收益是具有不可持续性,进入经营周期,收益无法兑现,将会造成大面积空铺,为此只能选择低于之前租金标准进行招商,叠加疫情的影响,19年新开业商场的租金收益基本要打个折扣,我本人觉得7折是个比较合理的预估(更不必说如果经济下行严重,消费需求萎缩的问题了),而要经营达到稳定的时间估计需要更长。
2.即使是三四线城市也是分区域的,还是消费力的问题,东南沿海长三角、珠三角、安徽中原、云南地方等同时期开业的场子收益差异较大,我没有具体统计,大致看起来,长三角同等的收益还是明显高于安徽云南等地区租金收益(按月均租金比较),这可能会导致现计划和已经开发的商场未来的收益会有比较大的不均衡,无法以整体的增速来预估未来收益。
3.说一个小问题,【19年开业的商场过半都是后半年开业的,所以那个租金收益是半年甚至不到半年的租金收益,可以进行月均租金收益比较,关键在于拿这些新开业的商场的收益和租金前几名的收益一对比你会发现这些很多新开业商场半年的收益就远高于甚至接近这个数据中前几个收益较高的商场,而那些商场都是经营了3-4年的很稳定的商场了,而新开业商场的城市能级最多也就跟前几名商场持平甚至弱,这个有违基本的商业规律,租金“滞涨”应该是挺严重,我认为短期1-2年内是不可持续的】,新开业商场租金滞涨问题核心问题我以为是新城选择的三四线城市的赛道多是同体量的空白区域市场,定价存在主观性高定价,本质上还是依靠空白市场预期收益的难以估计和乙方有绝对性的信息差问题导致首期、首年收益偏高,一旦进入经营期,乙方投资收益无法达到预期,市场便会通过掉铺来纠正租金定价。


3.护城河的问题,还是同样的问题。招商是否好招本质还是一个市场赚钱效应好坏的问题,如同股市的赚钱效应好坏,好的行情再烂的场子都不缺韭菜,差的行情也就只有机构诸如规模性的品牌企业愿意开店了。新城选择的三四线赛道,决定了这个游戏里绝大部分都是“散户”选手,而现在的实体业行情,特别是叠加了疫情影响,我个人认为,韭菜数量不多了。


4.楼主提到的这个ABS融资的方式,可能是一个非常好的突破性机会,我不太懂这些,查了一些资料,理解下来,感觉有可能是重大性的行业变革,如果新城对目前高速扩张的商业板块进行战略性回调改变,有可能性是一个非常好的机会。
不过,回到我思考的出发点,还是一个简单的逻辑,乙方不赚钱,甲方的收益就不可能持续或是增长,乙方赚钱来源于消费者的买单情况,市场的消费力是客观的,租金收益的定价却总是人为的偏离市场,需要几年的时间才能得到纠正,因此从楼主的报表数据我得到的结论是,新城的租金收益定价偏离了了市场,存在滞涨,短期1-2年内会有比较大的回调。

当然,以上这些仅仅是从新城的商业板块经营角度来分析的(评论中有些新城租户的反馈也可以从侧面反应租金收益滞涨短期内不可持续的问题),商业的收益对市值的影响还是比较小的,并不代表我对新城股票的观点。

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突破进化体03-26 10:34

谢谢思路。我思考了下:
       一、你提出的赚钱效应的问题。做商业广场和消费很类似,你可以把他理解成顺周期行业,经济好时候非必选消费(娱乐、聚餐)多消费,经济差时候收紧裤腰带,非必选消费能力下滑。这时候新城的租金收益必然会有影响的,这是内部的。外部的话,大家还需要横向观察观察下其他商业地产企业,他们活得怎么样?我希翼的是,比差的时候活得最好,比好的时候活得比较好,这就足够了。
       另外,招商并不是这么简单的“赚钱效应”线性问题,因为单城市并不是只有这么一个消费地点,人的消费行为和消费习惯是有惯性的,商业广场运营差(厕所脏臭、租铺规划混乱、活动欠缺吸引力)都可能导致消费者不愿意来,到另一个地方消费,购物广场对传统商业是降维打击没错,但你如果做得不好,我就去原来的商业街吃饭不就好了?为什么要来你这里?大家不愿来,那你的铺也就不值钱了,哪怕在顺周期好时候也是低人一档,这就是运营和招商相辅相成的一面
       最后,商业广场有人气也是需要“流量王”的,比如海底来、优衣库等等,这些流量王并不是普通招商愿意招就能招来的,这就是规模和渠道的作用
二、“滞涨”问题。这个我也是有发现相关问题的,我在之前互动中也有说到,新城在满11未2年的时候,部分商业出现了日坪效负增长,随后重新回正的情况。1.新城有可能租金定位上和当地情况不相适应,因此有个调整期,需要作出降租或者其他优惠手段重新匹配。2.新城的从拿地到开业时间一般都很短,不排除部分有滥竽充数的可能,有必要在这段时间内重新完善。3.租户方面,各自质量也可能存在着良莠不齐的现象,经营好的活下来,经营不好的退出给想经营的让位,优胜劣汰。
        吾悦的发展太快了,商业其实2年都未必完全成熟,今年疫情,也会使今年的年报数据有些相对失真(不清楚对经济的影响),吾悦真正该对比的应该是万达,可惜万达退市了。

东岛有雨03-26 00:59

楼主的数据应该都没问题,再提供几个思路:
1.新开业商场的租金收益存在比较严重的“滞涨”效应,即19年新开业商场的收益是具有不可持续性,进入经营周期,收益无法兑现,将会造成大面积空铺,为此只能选择低于之前租金标准进行招商,叠加疫情的影响,19年新开业商场的租金收益基本要打个折扣,我本人觉得7折是个比较合理的预估(更不必说如果经济下行严重,消费需求萎缩的问题了),而要经营达到稳定的时间估计需要更长。
2.即使是三四线城市也是分区域的,还是消费力的问题,东南沿海长三角、珠三角、安徽中原、云南地方等同时期开业的场子收益差异较大,我没有具体统计,大致看起来,长三角同等的收益还是明显高于安徽云南等地区租金收益(按月均租金比较),这可能会导致现计划和已经开发的商场未来的收益会有比较大的不均衡,无法以整体的增速来预估未来收益。
3.说一个小问题,【19年开业的商场过半都是后半年开业的,所以那个租金收益是半年甚至不到半年的租金收益,可以进行月均租金收益比较,关键在于拿这些新开业的商场的收益和租金前几名的收益一对比你会发现这些很多新开业商场半年的收益就远高于甚至接近这个数据中前几个收益较高的商场,而那些商场都是经营了3-4年的很稳定的商场了,而新开业商场的城市能级最多也就跟前几名商场持平甚至弱,这个有违基本的商业规律,租金“滞涨”应该是挺严重,我认为短期1-2年内是不可持续的】,新开业商场租金滞涨问题核心问题我以为是新城选择的三四线城市的赛道多是同体量的空白区域市场,定价存在主观性高定价,本质上还是依靠空白市场预期收益的难以估计和乙方有绝对性的信息差问题导致首期、首年收益偏高,一旦进入经营期,乙方投资收益无法达到预期,市场便会通过掉铺来纠正租金定价。


3.护城河的问题,还是同样的问题。招商是否好招本质还是一个市场赚钱效应好坏的问题,如同股市的赚钱效应好坏,好的行情再烂的场子都不缺韭菜,差的行情也就只有机构诸如规模性的品牌企业愿意开店了。新城选择的三四线赛道,决定了这个游戏里绝大部分都是“散户”选手,而现在的实体业行情,特别是叠加了疫情影响,我个人认为,韭菜数量不多了。


4.楼主提到的这个ABS融资的方式,可能是一个非常好的突破性机会,我不太懂这些,查了一些资料,理解下来,感觉有可能是重大性的行业变革,如果新城对目前高速扩张的商业板块进行战略性回调改变,有可能性是一个非常好的机会。
不过,回到我思考的出发点,还是一个简单的逻辑,乙方不赚钱,甲方的收益就不可能持续或是增长,乙方赚钱来源于消费者的买单情况,市场的消费力是客观的,租金收益的定价却总是人为的偏离市场,需要几年的时间才能得到纠正,因此从楼主的报表数据我得到的结论是,新城的租金收益定价偏离了了市场,存在滞涨,短期1-2年内会有比较大的回调。

当然,以上这些仅仅是从新城的商业板块经营角度来分析的(评论中有些新城租户的反馈也可以从侧面反应租金收益滞涨短期内不可持续的问题),商业的收益对市值的影响还是比较小的,并不代表我对新城股票的观点。

飞翔的猪娃03-25 23:03

楼主用了很好的角度分析了新城,我觉得新城就是1:4进行广场和房屋建设,每个项目建设完成相当于白的一座商业广场,为了5年发展到300座吾悦,每座1亿利润,40%净利润率,也就是120亿利润,给20pe,也值2000多亿,成长性是没问题的。最大的风险就是弄了这么多广场如何管理,都在三四线,10%选址和管理出了问题就是毁灭性的,因此需要不断观察。当达到300座时估计全国已经布局的差不多了,基本达到顶峰了,当然这是5年后的事情了。期待年报数据,利润估计在130亿左右,毕竟有股权激励不可能暴雷,剩下的就是看土储和预收款了。

突破进化体03-25 23:03

运营、招商这些都是综合实力,不是一朝一夕就能够学会的

yy大宝宝03-25 22:56

会引来更多主体参与竞争商业综合体。

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